Mercado Inmobiliario Global

Es posible que podamos detectar el momento adecuado para comprar una casa al realizar un análisis detallado de nuestras finanzas y otros factores que influyen en esta inversión, podemos identificar ese momento y, en este sentido, presentamos algunos consejos para facilitar la toma de decisiones.

Según las estadísticas reveladas por Eurostat en la Unión Europea en 2020, alrededor del 70% de la población tiene viviendas adquiridas. Con estos mismos datos, podemos ver que la compra de una casa es uno de los objetivos europeos.

Sin embargo, como ocurre con la mayoría de los objetivos, no basta con quererlo, es necesario crear estrategias para consolidar este paso, hasta llegar al día en que sea el momento adecuado para comprar una casa.

En resumen, al realizar un análisis detallado de las finanzas de cada uno y de ciertos parámetros relacionados con esta inversión, es posible saber cuándo es el momento adecuado para comprar una casa. A continuación, presentamos algunos pasos, consejos y preguntas que debe tener en cuenta para facilitar su decisión.

1. Presupuesto

Para una gran parte de las personas, adquirir una casa es una inversión de valor elevado, creando un impacto directo en el presupuesto familiar durante muchas décadas. Y, por eso, la compra de una casa no debe ocurrir en un momento en que el presupuesto está fragilizado.

Antes de empezar, y saber si está en el momento adecuado para dar este paso, empiece por analizar su presupuesto. Si ya tiene un presupuesto que le ayuda a gestionar sus finanzas, es hora de revisarlo. Vea si todos los gastos y ingresos están contemplados y actualizados en su presupuesto.

Después de este análisis, vamos a mirar con atención el presupuesto y entender si las finanzas son saludables o no. Es decir, ¿con base en sus ingresos y gastos, le sobra dinero para ahorrar? ¿Su presupuesto contempla un fondo de emergencia para lidiar con imprevistos? ¿Tiene margen financiero en caso de que sus gastos aumenten con la contratación de un crédito hipotecario?

Si todas las respuestas son SÍ, ¡este puede ser un indicador positivo para dar este paso! De lo contrario, puede ser necesario revisar su presupuesto, hacer recortes y ajustes hasta estabilizar sus finanzas personales. Recuerde que es mejor posponer la compra de una casa que dar este paso y poner su salud financiera en riesgo.

2. Ahorros para la entrada de su inmueble

Desde 2018, momento en que las reglas bancarias cambiaron, ninguna institución puede financiar más del 90% del valor de la escritura de adquisición o de la evaluación del inmueble. Esto significa que ningún banco financiará el 100% del valor del inmueble que pretende comprar, a menos que pertenezca a la propia entidad bancaria.

Por lo tanto, un futuro propietario necesita tener al menos el 10% o el 20% del valor del inmueble para dar de entrada. Si hablamos de un inmueble de 100 mil euros, como mínimo necesita tener entre 10 mil a 20 mil euros para cubrir la parte que el banco no va a financiar.

Sin embargo, no podemos olvidar que a estos valores todavía se suman los costos de la evaluación del inmueble, los impuestos y todos los costos procesales. Es decir, algunos miles de euros más. Y si no tiene ahorros que puedan soportar estos valores, probablemente no sea el momento adecuado para comprar una casa. En estas situaciones, lo ideal es crear una estrategia de ahorro para la compra de su casa. Empiece por entender qué tipo de gastos no esenciales pueden ser recortados, defina objetivos y entienda cómo puede aumentar y rentabilizar sus ingresos.

Al retrasar este objetivo por unos años, cuando llegue el momento adecuado para comprar una casa, podrá hacerlo sin recurrir a un crédito para pagar la entrada, y de esta forma, podemos disminuir considerablemente el riesgo de incumplimiento y consecuentemente el endeudamiento.

3. Analizar el mercado y el precio de la casa que desea comprar

Al realizar esta acción, que consideramos esencial, nos ayuda a entender los precios actuales del tipo de propiedad que deseamos y, por lo tanto, el valor que necesitamos para un préstamo. Como hemos visto, actualmente los precios de las propiedades han estado aumentando, en 2021 los precios de las casas aumentaron un 5,7%. Esta análisis puede resultar un poco frustrante y llevarlo a redefinir sus prioridades.

Sin embargo, debemos entender cuánto vale en promedio el metro cuadrado en ciertas zonas, el valor promedio por la tipología que desea, la oscilación de precios entre las casas que necesitan reformas y las renovadas, entre otras cosas, para evaluar mejor el tipo de inversión que puede hacer.

Siempre debemos tener en cuenta que este tipo de evaluación debe ajustarse dentro de sus finanzas y los requisitos fundamentales que una propiedad debe tener para usted. Imaginemos que no tiene sentido para usted comprar una casa con una tipología inferior a un T3, pero en la zona que desea comprar, el precio pedido por esa tipología es superior al que desea gastar o al que puede pedir prestado. En estas situaciones, tiene las siguientes opciones:

• Buscar propiedades en otras zonas, como en los alrededores de la zona que desea (cambiando así uno de sus principales requisitos);
• Adquirir una propiedad que necesite reformas (trazando un plan financiero para el valor que necesita para las reformas);
• Cumplir con todas las condiciones para la preaprobación de su crédito hipotecario, monitorear el mercado y esperar por una "buena oferta";
• O intentar mejorar sus finanzas para aumentar el valor que el banco puede financiar, para poder comprar una propiedad en la zona deseada.

En resumen, nuestra preocupación adicional en el análisis del mercado le permitirá comprender los valores actuales, si este es el momento adecuado para comprar una casa y qué ajustes puede tener que hacer para alcanzar su objetivo.

4. Máxima cuota y tasa de esfuerzo

Antes de comprar una casa, hay dos datos a los que debe prestar atención. El primero es el valor máximo que puede soportar con su cuota de crédito hipotecario. El segundo es su tasa de esfuerzo. Y si no sabe lo que es la tasa de esfuerzo, esta es la relación entre los pagos financieros que un hogar tiene con respecto a sus ingresos mensuales.

Si nunca ha calculado su tasa de esfuerzo, aquí hay un ejemplo práctico para entender mejor estos cálculos.

Supongamos que su hogar está compuesto por dos personas. En conjunto, el ingreso mensual es de 2.000 euros y no tienen ningún crédito. Para que la tasa de esfuerzo no supere el 30%, su cuota mensual de crédito hipotecario no debe superar los 600,00 euros.

Esto significa que cuando calcule su tasa de esfuerzo, también conocerá la cuota máxima que podrá soportar. Sin embargo, haga cuentas de sus gastos fijos y variables, para garantizar que ese valor sea realmente el ideal para usted.

5. Costos relacionados con la compra de una casa

Muchas personas que consideran comprar una casa desconocen los diversos gastos que deben asumir. La verdad es que además del valor de la cuota mensual del crédito hipotecario, incluyendo el valor del seguro de vida y el seguro multirriesgo, hay otros costos significativos.

Por ejemplo, antes de comprar una casa, tendrá gastos relacionados con el proceso de su crédito hipotecario. En estos gastos se incluyen las comisiones de apertura del proceso, evaluación y formalización. Y estos gastos, sumados al acto de escritura, pueden superar los 2.000 euros.

Además de estos montos, no se puede olvidar que la compra de una casa tiene impuestos asociados. Aunque el impuesto más conocido es el Impuesto Municipal sobre las Transmisiones Onerosas de Inmuebles, IMT, también tendrá que pagar el Impuesto de Sello sobre la compra y el Impuesto de Sello sobre el Crédito Hipotecario.

El impuesto de sello sobre la compra tiene una tasa aplicable del 0,8%. En la compra de una propiedad de 100.000 euros, el impuesto de sello a pagar es de 800 euros, en cuanto al impuesto de sello relativo al crédito hipotecario, la tasa para un crédito superior a 5 años es del 0,6%.

En cuanto al IMT, varía según el valor de adquisición o del valor patrimonial tributario (siendo considerado el valor más elevado), y la tasa a aplicar está entre el 1% y el 8%, según la ubicación de la propiedad y su finalidad.

Dicho esto, es fundamental que haga cuentas de todos estos gastos, para entender si este es el momento adecuado para comprar una casa teniendo en cuenta todos estos gastos.

6. Preaprobación del crédito bancario

Uno de los errores más comunes que cometen las personas al comprar una casa por primera vez es encontrar una propiedad y luego dirigirse al banco para solicitar un crédito hipotecario. Sin embargo, este procedimiento puede no ser el más adecuado. De hecho, si necesita un crédito hipotecario para comprar su casa, uno de los primeros pasos a seguir es averiguar si es elegible para dicho crédito.

Al acudir a un banco y solicitar la preaprobación de un crédito hipotecario, obtendrá una idea más concreta de algunos puntos esenciales que mencionamos. Desde el valor máximo de financiamiento, el límite de adquisición, su tasa de esfuerzo y, por supuesto, si tiene condiciones financieras para que su crédito sea aprobado.

Otra cosa a tener en cuenta es que debe buscar propuestas más allá de su banco habitual. De hecho, si está buscando las mejores condiciones de financiamiento, debe acudir a varias entidades, de esta forma podrá comparar varias propuestas y elegir la opción más ventajosa para usted. También puede buscar ayuda de un intermediario de crédito, que hace este trabajo por usted.

Si no obtiene la preaprobación de su crédito, claramente no es el momento adecuado para comprar una casa. Sin embargo, no se desanime. Todo lo que necesita hacer son pequeños ajustes financieros o crear una nueva estrategia para alcanzar ese objetivo.

Por ejemplo, la solución puede estar en la búsqueda de una casa de un valor más bajo, la reducción de su tasa de esfuerzo, la mejora de sus condiciones de trabajo o el aumento de sus ingresos. Todo esto se puede hacer, siempre y cuando tracemos un plan y lo sigamos meticulosamente.

7. Aumento de gastos actuales

Por último, pero no menos importante, debe preguntarse si puede soportar un aumento de gastos. Comprar una casa implica diversos gastos relacionados con el crédito hipotecario, impuestos y seguros. Y los gastos no terminan aquí.

Después de adquirir su casa, además de la cuota mensual del crédito y los seguros asociados, puede tener que pagar la cuota de comunidad y el impuesto municipal sobre inmuebles (IMI), si no está exento.